什么是首付贷？简单说就是你去买房，首付不够，他们借给你凑首付的钱，就是首付贷。换到投资人角度看，你投到平台上的钱，借给了那些首付都需要贷款的买房人。

有抵押和无抵押的关窍

    据了解，首付贷分有抵押和无抵押两种。

    有抵押的首付贷原本是为改善型的买房人设计的：购房人想卖掉现有的房子重买一套，但是卖出自己的房子和买新房交首付的时间却不一定能正好凑上，短时间内存在首付资金紧张，就将已有住房抵押换取新房的首付。

    举个栗子：卖房子的人卖了一套450万元的房子，而买家的首付只有150万元，剩下300万元的贷款要等到完成过户后大约一个月才能拿到，本来可能会因此搁置新房的购买，但这时首付贷来了，它让卖家可以提前一个月通过中介向第三方金融机构贷得这300万元余款，用提前到手的450万元作为首付购置另一套房子。而中介垫付的这部分房款则将用买家的贷款支付。贷款期限大约在1-3个月，收取的利息和服务费每月约2%，在这个例子里就是每个月6万。

    相比之下，无抵押的首付贷眼下似乎更大行其道：没有抵押物，全靠“更加严格的审核”提供给买房人20-30万的贷款用于买房首付——按照目前购买首套房最低20%的首付计算，购房的杠杆比例是1:5，如果首付贷占了一半的比例，那么购房的杠杆比例就放大为1:10。

    根据北京商报记者调查，一些中介在客户签订居间合同并支付中介费、网签合同后，就可根据客户购房真实成交价的15%核定贷款额度，期限1-5年，授信最高为30万元（含），家庭授信则可达到60万元。

    在手续费支付上，该款首付贷产品可以有一次性支付和分期两种方式，1-5年的一次性手续费分别为5%、10%、15%、20% 和25%；而分期支付的话手续费则分别为5.5%、10.8%、16.1%、21.8%和26.4%，按照期限分摊到每月还款中。以申请10万元首付贷、期限1年、一次性支付手续费计算，首次还款需13333元，此后每期8333元。

是“次贷”吗？

    据了解，向买房人发放首付贷的机构形式有3种：一是开发商或房产中介机构，通过自营的互联网金融平台向购房者提供首付贷款服务；二是开发商或房产中介机构与第三方互联网金融机构合作，由前者提供购房首付贷款需求，后者提供资金贷款；三是互联网金融机构独立提供贷款服务。

    据介绍，目前能够自身形成闭环的仅有世联行、链家和搜房网3家，大多数中介机构还是以寻求第三方金融机构合作的形式提供产品，特别是与P2P平台的结合，资金多来源于个人投资者。

    网贷之家数据库统计显示，2015年正常运营的有房贷产品的P2P网贷平台至少有664家，分布在29个省市区，主要集中分布在广东、北京、上海、浙江和山东，这五省市合计平台数样本占比为62.8%——尽管其中未必都是首付贷，但以首付贷兴起之迅疾，不管平台自己动不动心，多数都难免这一诱惑。

    一样都是助互联网金融的模式“加杠杆”进行购房，让部分能力不足或者想借力投机的人获得买房融资。这个模式能安稳玩下去的前提是房价持续上涨，一旦楼市下滑，购房人弃房违约的概率就会增大。要从这个角度看，首付贷的思路确实接近“次贷”。

    再考虑到实际操作中，地产中介可能会有为了业绩榜贷款人“包装”资质以成功交易的动机，贷款人本身也有隐瞒自身真实财务能力的可能，这其中的风险不是不大的。

    据广州一家互联网金融平台透露，从2015年9月份开始，其首付贷产品每月成交额都有数百套。业内人士表示，首付贷产品的市场需求量仍非常巨大，未来将有更多企业涉足这一业务。

不知何时会有当头一棍

    首付贷方兴未艾，涉及的金额到底有多大？据揣测场外配资规模或超万亿。

    彭博社消息，据说包括中国央行和中国银监会在内的金融监管部门，正密切关注部分地区房地产行业融资风险，计划推出措施，打击发放贷款作为房屋贷款首付的行为。

    被打击的对象可能包括部分中介机构、开发商、小额贷款公司、互联网金融平台等，只要是涉及发放用于购房首付款的贷款的行为，都有可能遭遇当头一棍。

    同时监管部门将要求商业银行对于住房贷款申请严格审查，如果首付资金来自高杠杆融资类贷款，则不应发放贷款。

    首付贷让很多人以低首付甚至零首付进入楼市。这就好比去年股市上涨时，很多金融机构和P2P平台推出股票配资的业务类似，首付贷放大了房市投资的杠杆。

    市场上的首付贷多是一些非银行类金融机构或者P2P网贷平台推出的产品，但这些机构贷款的个人信息很难及时录入央行征信系统，这让银行很难了解贷款买房人的真实负债情况，无法准确判断借款人是否具备还款能力，这种按揭贷款用户的增多，势必让银行房贷质量下降，贷款违约率提升。不知这种非理性上涨能够延续多久。如果楼价大幅下跌，则此类业务会出现系统性风险。

    所以说，首付贷这种产品对借款人的潜在风险是非常大的。首付贷周期短、利率高的特点让借款人的还款压力非常大，再加上购房按揭贷款的月供，双重还贷压力加大还款者现金流压力，而房产买卖本身又具有交易周期长和不确定因素大的特点，远不如股票交易方便灵活，短期内转手变现很难。

    如果房价没有涨到预期价格，最终的收益可能还不够支付贷款利息和交易税费的。首付贷的资金不少是从房产中介垫付而来，最终通过P2P等产品转嫁给投资者，如果房价下跌导致购房者出现损失，无力偿还贷款时，购房者通常会先选择返还银行贷款，投资者的本金安全无法保证。

    所以，不难看出首付贷的几种风险：

第一，利用购房者的信用加大杠杆，但如果没办法还款，会有更多逾期；

第二，这中间会滋生很多中介公司恶意炒作首付贷而从中牟利；

第三，开发商对购房对象的风险把控和筛选条件偏弱。

来源：互联网金融