贷前调查是指农信社信贷人员（贷款调查岗）受理贷款业务申请后，依据信用风险等级，对客户的资产状况、经营能力、经济实力、信用状况、法定代表人品行、贷款用途等方面进行全面的调查分析，写出调查报告并签署意见，报送贷款审查岗审查的信贷行为。一份文理清晰、逻辑性强、分析透彻、判断准确、言简意赅的贷前调查报告，通常能对贷款审查、审批人员较迅速、全面地了解该笔贷款的概况有一定帮助。本人就农信社贷前调查报告的撰写粗谈拙见，以飨共勉。
一、调查报告的基本要求
贷前调查应坚持真实、双人和涉及关系人时回避的原则，信贷人员应勤勉尽责，尽职调查，对因调查情况不实导致贷款失误的要承担主要责任。
（一）实事求是不夸张
以事实为依据，实事求是地陈述调查情况，是信贷人员必须遵循的守则。借款单位提交借款申请及有关资料后，信贷人员应按规定对借款人的经营现状、财务状况、担保实力等关键问题进行深入的调查，在掌握借款人的第一手资料的基础上撰写贷前调查报告。调查人必须本着实事求是尊重事实的态度，将调查掌握的情况如实地在调查报告中反映，千万不能有夸大事实的情况出现。
（二）条理清晰不杂乱
撰写贷前调查报告，谋篇布局的要求虽然不能与撰写论文相提并论，但也应做到条理清晰，主次分明。撰写时务必按照《贷款档案》中“报告要求”所规定的顺序和内容进行陈述。
（三）分析透彻不含糊
有的信贷员在贷前调查报告中，只是简单罗列了企业提供的各项数据，或陈述了企业的表面情况，而未进行深入的分析，有的调查报告下笔数千言，读后却使人觉得不得要领，主要的原因就是分析不透彻，观点不鲜明，缺乏有力的论证。
（四）略有文采无病语
撰写贷前调查报告要注意语言平实，结构通畅，可在实事求是的前提下增添一些文采，但不能夸夸其谈，要注意尽量少用特长句型和副性词汇，力求达到内容前后照应，结构上下连贯，语句通顺无语病。切忌有诸如“资金实力非常雄厚”、“贷款最可靠无风险”，还有什么“担保能力十分强大”、“产品前景无可限量”等等的语句出现。
二、调查报告的基本格式
贷前调查报告主要有标题、正文、结尾三部分组成。
标题一般要写明申请单位名称、贷款项目及文种三项。在写法上通常使用的是公文式标题，即开头冠以“关于……”为起语，如“关于当阳市金龙油脂有限公司申请流动资金贷款1400万元的调查报告”。标题的拟制要求简介、扼要、清楚、明了，使人一看即能把握调查的对象是什么。
正文这部分主要写明调查的内容，是该报告的重点部分，一般有六项基本内容，后面进行专门阐述。
调查报告尾部主要写明两项内容：一是调查人的书名，书名应坚持“四只眼”原则，双人签字；二是制作的年、月、日。
三、调查报告的基本内容
以自然人客户为例，主要应反映出六项基本内容：
（一）客户基本情况
1. 客户合法身份描述。报告中客户的姓名、性别、民族、出生要与身份证核对一致，有曾用名或绰号的要用括号注明。报告中还应描述其配偶及家庭关系人的基本情况，如离异的在报告中要与其提供的有效证明文件相一致，并对财产分割和子女抚养关系进行真实描述。
2. 客户固定住所描述。报告中客户住址要准确描述，不能以身份证上载明的住址为准。住址在城区和集镇的要注明XX镇（办事处）XX街XX号，住址在农村的要注明XX镇（办事处）XX村XX组，客户有经营地址的也要同时在报告中上详细注明。
3. 客户正当职业描述。报告中要描述客户从事的经营活动是否合规合法，是个体工商户或私营业主的要注明工商登记号和税务登记号，并简要描述是否符合国家产业政策和信贷管理的规定，是否有稳定的经济收入，是否符合农信社贷款准入条件。
4. 客户信用状况描述。报告中要描述客户品行是否良好，客户是否农信社入股社员，是新准入信贷客户，还是存量信贷客户；客户是否遵纪守法，有无赌博、吸毒、涉黑等不良行为或不良记录；客户是否诚实守信，有无不良信用记录，有无涉及重大诉讼等。
（二）客户经营状况及申贷理由
依据信用风险等级，对客户的资产状况、经营能力、经济实力进行翔实描述是撰写调查报告的重点，对不同行业或产业要有不同的分析，要有一定的专业性，多用数据类指标定量分析，少用副词类语言定性描述。
报告中对客户的贷款用途是否合理，自有资金是否达到规定比例等申贷理由应进行客观分析，贷款用途的合理确定是做好贷后检查的前提，因此应当合理规避风险，不要人为设置贷后检查的障碍。
如在种养殖业客户调查报告中，要对客户的承包经营场址、承包面积、承包金额、承包期限等情况进行翔实的描写，其内容要有客户提供的相关承包合同或买卖协议资料来进行佐证。通过对客户生产经营的产品数量、销售收入、生产成本、盈利水平进行分析来客观反映其经营能力；通过对客户的资产负债、资金需求状况及贷款用途进行分析来看客户申贷理由是否充分。如对养鱼专业户李某经营状况的描述：贷款客户李某于X年X月承包位于X镇X村鱼池进行人工精养，承包面积X亩，承包期限30年（从X年X月X日至X年X月X日止），承包金额XX元，一次性交清，有承包经营合同和上交承包金收据。该户从事养鱼X年，有较一定的养殖经验，计划总投资XX元，已投资X元，还需投资X元（其中：自筹资金X元；申请贷款X元），预计年可产成鱼XX公斤，可实现销售收入XX元（其中：产白鲢X公斤，价格每公斤X元，可创收X元；产花鲢X公斤，价格每公斤X元，可创收X元；产野杂鱼X公斤，价格每公斤X元，可创收X元），其生产成本预计XX元(其中：饲料X公斤,X元;鱼药X公斤, X元；船只及网具X元；增氧机X元、人工工资X元)，可实现利润XX元。
（三）抵押物变现能力或担保人代偿能力分析
自然人客户申请办理抵押贷款的，报告中应对抵押物的权属、有效性和变现能力以及所设定抵押的合法性进行描述，要根据抵押物评估值的不同情况，合理确定贷款抵押比例。如房产抵押贷款调查报告中应对其是商品房还是商业门面，是国有出让土地还是集体划拨土地进行真实描述，分类确定贷款抵押比例。具体比例按《湖北省农村信用社抵押担保贷款管理办法》规定执行。抵押物的宗址要详细，除在调查报告上要注明XX镇（办事处）XX街XX号或XX小区外，同时还要注明抵押物与人们较熟悉的部门、标志性建筑、商铺之间的相对位置，抵押物清单上必须载明抵押人与借款人之间的关系，以便贷审会判断抵押物价值和处置难易。
自然人客户申请办理保证贷款的，报告中应对保证人资格、资信状况等进行描述，农信社只发放连带责任的保证贷款。一般情况下农信社选择的保证人资信状况应当优于借款人，因此对保证人的偿贷能力调查应视同借款人贷款来进行调查，对保证人的调查应包括但不限于保证人及配偶的有效身份证件、保证人的居住证明、保证人财产及收入状况证明、保证人及配偶同意提供担保的书面意见等情况。
（四）贷款期限及还款来源可靠性分析
贷款期限应当本着依法合规、实事求是、友好协商、流动性优先的原则来合理确定。贷款调查中确定贷款期限时，信贷员应根据借款人贷款用途、资金状况、资产转换周期等与客户自主协商后确定，同时借款人的非经营性现金流或其他还款来源可以作为影响贷款期限的重要参考因素，在贷款调查报告中应当有现金流与贷款期限匹配分析的专段描述。首次建立信贷关系的客户，贷款期限一般不超过与单笔借款用途相适应的资产转换周期；临时性、季节性的贷款期限应当根据借款人资金周转特点确定，禁止用于长期周转。信贷员要根据借款人生产经营周期特点及资产转换周期合理制定贷款期限，防止期限错配及贷款扎堆到期的现象。充分发挥分期还款对信贷管理的风险稀释、提前预警功能，引导客户形成以按月还款和分期还款的信用履约意识，对一般贷款以及期限超过1年以上的小额贷款均要执行分期还款计划，原则上10万元以上的贷款都要实行分期还款，50万元以上的贷款必须根据客户的生产周期、现金流量科学计算、合理匹配贷款期限，签订分期还款计划。
对借款人的偿贷来源，信贷员要在调查报告上逐条说明每一项的经营情况和收入情况，不得上报第一还款来源分析不明的贷款，以便联社贷审会根据借款人的第一还款来源判断贷款风险，决策贷与不贷、贷多贷少。
（五）风险防范或控制措施
贷款中涉及到的政策风险、市场价格波动风险、客户信用风险、财务风险、经营风险在报告中不得刻意隐瞒，不得故意夸大，要在认真分析的基础上对贷款的风险度进行测评，并一一对应提出切实可行的防范对策。值得注意的是，报告中提出的风险防范措施应该是农信社力所能及的，具有实效性、实用性和可操作性，切不可为迎合上级管理部门意图而不顾实际地罗列风险防范措施，这样会影响贷审会的决策，反而人为地增加了贷款风险。
（六）调查结论
结论意见是信贷员在调查内容基础上所表明的贷与不贷，贷多贷少的具体看法，也是有关业务部门及领导予以审批的参考依据，书写时应该直截了当、态度鲜明，不能模棱两可，更不能回避现实，躲躲闪闪，将矛盾上交，使结论成为空白。调查结论如同意贷款时，应涵盖同意的贷款金额、贷款方式、贷款利率、贷款期限等内容。调查报告因其属于上报的上行文书，在语言上强调语气平和、中肯、实实在在，避免措辞激烈、用语生硬。